经济观察网 记者 田国宝 在9月25日由经济观察报主办的2022蓝筹物业百强峰会上，中国上市公司协会学术顾问委员会主任委员，中国证监会原司长（局长），同济大学教授、博士生导师黄运成做了主题演讲，对物业的起源、发展、现状及趋势进行回顾和分析。

黄运成表示，物业行业走到了一个重新进行市场定位和寻找未来发展方向的关键时刻，从服务理念、服务方式到经营理念、经营方式都到了一个深化改革的阶段。

以下为黄运成演讲内容节选：

全球物业市场发展过程演进

物业市场是一个很久远的行业，最早起源于英国19世纪六十年代，随着工业革命发展，很多农村人口涌入城市，奥威克娅希尔女士为她名下的出租物业制定了一套办法，这就是早期的物业管理。

到了1885年，英国颁布了一个物业法规——《1885工人阶级住宅法》，1868年组建英国皇家测量师协会，这是一个全国性的物业管理协会。

到20世纪30年代，物业活动到了美国，出现了一些物业管理方面的组织，包括芝加哥建筑管理人员组织、建筑物主组织、建筑物业主理人员协会。

20世纪八十年代，中国深圳成立了深圳物业管理公司；1994年，中国建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，这是一个最初的法规。

2007年3月，中国颁布了《物权法》——第一部跟物业相关的法规；1995年5月，中国成立首家物业协会；2010年，中国住建部印发了物业承接查验办法。

2011年，深圳召开了物业管理改革30周年大会；2015年，物业管理主体框架进一步完善，物业包括建设单位、业主、业主大会及业主委员会、物业管理企业、政府及物业管理相关机构。

2019年，境外物业管理企业参与中国国内市场的竞争；2022年，中国的物业管理市场进一步向多元化方向发展。

这是一个过程的简单概括。

物业管理现状及基本特征

物业管理大概分成两类：第一，居住物业；第二，商业物业。

居住物业主要跟生活相关，按目前情况看，居住物业在物业市场占了70%的规模；商业物业就是居住物业以外的物业管理活动。

从物业行业发展进程来看分为4个阶段：一是1981-2003年萌芽阶段；二是2004-2013年传统服务阶段；三是2014-2020年的快速发展阶段；四是从2021年开始，物业随着多元化发展，进入了转型、探索、多元化发展和资本市场的阶段。

从2016-2022年的物业收入情况来看，发展速度还是很快的，2016年是2414亿元，到2020年已经发展到3654亿元，预计今年的物业管理收入将达到4545亿元，物业管理面积达到290亿平方米。

现在，物业行业正走到重新进行市场定位和寻找未来发展方向的关键时刻，从服务理念、服务方式到经营理念、经营方式都到了深化改革的阶段。

从物业特征来看，每个城市都跟物业紧密相关，物业是一个非常庞大的市场。目前物业管理仍处于追求规模增长的粗放阶段。

百强物业管理企业市场集中度大概在30%-50%左右。目前，物业管理市场还是与房地产紧密相关，没有走出独立的市场特征、市场行为，因为房地产市场的波动，物业市场也在相应地波动。

多数物业公司收入来源比较单一，物业费仍然是物业公司收入的主要来源，因为物业费有天花板，所以物业公司收入还有一定的天花板。物业管理标准化程度仍然比较低，整个行业法制化程度还比较低。资本市场对物业管理市场的推动空间是非常巨大的，未来通过资本市场一定会推动整个物业市场进一步发展。

从百强企业近14年（2007—2021）来的发展情况来看，管理面积均值从468万平方米增长到现在5693万平方米，增长了11倍，复合增长率是19.54%；管理项目数量平均值从46个增加到了256个，累计增长4.57倍；管理平均面积由10万平方米增加到22.24万平方米，增加了118.67%。

百强企业市场占有率也在不断的提高，2007年是7.83%，不到1成；2021年超过了50%，达到了52.31%，和2007年相比增加了44个百分点，行业集中度进一步提高。

百强企业的业务范围进一步拓展，针对老年人，扩展养老服务、居家养老、生活照料等等；对中年人，做社区零售、美居服务、经纪服务，跟生活相关的一些服务；对未成年人，做托幼、亲子、教育等等，打造多元化服务空间。这是未来发展的一个重要特点。

百强企业净利润从2007年的610万元增长到现在的1.22亿元，15年间增长了近19倍，复合增长率是23.84%。其中基础物业服务净利润均值从488万元增长到6000.54万元，增长超过了11倍；多种经营净利润均值由122万元增长到6165.99万元，增长近50倍。这是非常喜人的一个指标。

百强企业前10名的管理平均面积，从2007年1600万平方米增长到2021年的3.55亿平方米，超过了21倍。市场占有率从2007年的不足2%提升到2021年的12.84%，增长超过10个百分点，10强企业的行业领先地位进一步加强。

物业公司发展给我们提供一个非常富有想象力的空间，特别是物业上市公司的发展，我们从2020年净利润情况来看，百强企业净利润增长是14.7%，上市公司的净利润增长是61.6%。2021年，百强企业的增长率是16.4%，上市公司的净利润增长率是50.1%。通过资本赋能，物业市场发展一定会非常迅速。

物业管理上市公司2022年半年报情况分析

物业上市公司半年报统计的截止时间是2022年6月30日，信息披露截止时间是8月31日。这里我们介绍两个部分：

一、物业管理上市公司2022年上半年基本财务状况。

物业上市公司总数58家，其中，境内上市公司有3家，在港股上市55家。从地域分布看，广东有16家，浙江有7家，上海有8家，香港有2家，重庆有3家，北京有7家，天津1家，河南有4家，福建有1家，江苏4家，河北1家，山东1家。

58家上市物业企业总市值是3134.15亿元，2022年上半年营业收入是1051.43亿元，增长26.65%；平均营业收入是18.13亿元，增长了26.69%；净利润是11.5.48亿元，下跌了8.74%，平均净利润1.99亿元，下跌8.71%。

从营业收入增长分布来看，营业收入增长的企业有49家，占物业管理上市公司总数的84.48%，有27家企业营业收入增长在20%以下，占比37.93%；有22家企业营业收入增长超过了20%，占比37.93%；有9家企业营业收入下降，占比是15.51%。

二、物业管理上市公司2022年上半年发展的六大特征：

1.八成以上物业管理上市公司仍把物业费作为最大收入来源，有56家公布物业费数据，合计收入640.13亿元。从收入占比来看，有45家上市公司，占比77.59%，其物业管理费收入占其总收入的比重超过50%，即近八成物业公司的主要收入来源还是物业费。

如果进一步细分，物业费收入占总收入比例在9成以上的公司有2家，都是A股物业。也有几家物业费收入占比2成以下，其他收入占比比较高，具体公司名称就不讲了。

2、58家物业管理上市公司的平均负债率是45.88%，其中45家负债率在30%-60%之间，有8家企业负债率超过了60%，还有5家负债率在20%-30%之间，总体负债率不高。负债率最高的是华发物业的107.25%，负债率最低的是中骏商管的20.06%。

58家上市物业企业的流动负债额1181.30亿元，流动负债超过了现金总额，平均每家流动负债20.37亿元。

3、物业管理上市公司的净现金流合计1011.50亿元，现金流最高的华润万象生活，持有现金128.52亿元，碧桂园服务是88.16亿元，紧随其后，世茂服务78.47亿元，排第三位。持有现金在5亿元以下的物业公司有24家。

4、有三成物业管理公司净利润下滑。今年是一个非常特殊的年份，对物业管理发展也有非常严重的影响。

5、50%的物业管理上市公司呈现出“独立性”发展趋势。今年半年报披露，有34家物业上市公司（占比58.62%）公布了关联方贡献面积的情况，关联方都是地产公司，50%的物业企业关联方输送不到5成的管理面积，也就是说50%以上的管理面积是其他方面贡献的。从这个特点来看，物业管理上市公司业务发展“独立性”特征初步体现。

关联方贡献面积规模超过1亿平方米的物业企业有4家，保利物业、中海物业、融创服务和华润万象生活，关联方贡献的面积分别是2亿方、1.98亿方、1.41亿方和1.16亿方。央企、国企关联方贡献的管理面积比较稳定。

6、77.58%的物业管理上市公司都是小市值公司。我们把50亿市值以下的公司称之为小市值上市公司，58家物业上市公司市值分布看，500亿市值以上的公司有1家，100亿-500亿之间市值的公司有6家，50亿-100亿市值的公司有6家，20亿-50亿之间市值有13家，20亿以下的有32家。统计下来，小市值公司有45家。

中国物业管理行业未来发展的趋势

未来物业管理市场将呈现八个大趋势：

第一个是物业管理市场精细化发展趋势。物业管理企业要提高自己的竞争力一定要从粗放式管理走向精细化管理。

第二个是物业管理市场标准化发展趋势。不同物业公司的管理标准是各自独立的，缺乏一个共同的评价标准。随着龙头物业管理企业的发展，物业管理市场的行业管理标准将逐步提出和被普遍认可和共同遵守。

第三个是物业管理市场独立化发展趋势，目前物业管理公司与房地产企业紧密相关，主要靠房地产公司提高业务和收入来源，物业管理费收入是总收入的主要来源。未来，物业百强企业和物业管理上市公司都在努力开拓市场，开拓出更多的收入来源，逐步降低对房地产市场的依赖，走出物业管理独立化发展的市场路径。

第四个是物业管理市场多元化发展趋势。百强企业正在把物业管理业务活动内容和范围进一步拓宽，走向业务发展的多元化和收入的多元化。

第五个是物业管理市场的数字化和智能化发展趋势。物业管理企业，特别是上市公司、百强企业在不断加强科研投入，在数字化和智能化方面做出示范。

第六个是物业管理市场健康管理趋势。物业管理多数是外部环境活动，居民室内活动相对比较少。未来，百强企业正在从以物的管理为核心过渡到以为人的服务为核心，即过渡到为业主个性化、多元化的需求服务为物业管理业务发展的核心，从小区室外环境管理为主逐渐过渡到以为业主的室内、室外和小区以外的需求服务为主，特别是为业主提供更多的健康生活管理服务，这将是未来物业管理发展的一个非常重要的内容；

第七个是物业管理市场的法制化趋势。物业管理要逐步提高立法的层级、细化法规的内容，增加物业管理的信息披露内容。增强物业管理的法制化是推动物业管理市场加快发展的一个非常重要的基础。

第八个是走资本市场赋能发展的趋势。通过走资本市场之路，把更多的物业管理公司培育成上市公司，将会极大推动物业管理行业的发展，也将为业主和居民的健康生活提供更高质量的服务。

2022年，全球人口将达到80亿，中国有14亿多的人口，占全球人口的18%。全球一切发展都是以人为核心的。中国是全球人口第一大国家，14亿人的需求也是全球第一大市场需求，物业管理市场也是一个全球第一大市场，发展潜力非常巨大，发展前景非常光明。我们对物业管理市场的高质量发展寄予了非常殷切的期望。